德国房产投资 (Kapitalanlage) 专用模型
每月真实到手净现金流 (Cashflow)
含 AfA 建筑折旧与利息个税冲减
德国买房出租租金回报率、现金流与 AfA 折旧精算
买房出租到底划不划算？不能只看表面冷租！本模型基于德国银行信审与法定税法标准，不仅计算 毛租金回报率 (Bruttomietrendite) 与自有资金杠杆收益 (EK-Rendite)，更穿透计算扣除房贷月供、物业杂费后的真实月度现金流，以及 每年 2%~5% 建筑折旧 (AfA) 与房贷利息在个人所得税（Anlage V）中为您退回的数千欧真金白银！
1. 房产购置与杂费 (Kaufpreis & Nebenkosten)
房产投资本金
€
%
折合杂费金额: 29.750 €
总投资额: 379.750 €
€
约占总投资 21%
300.000 €
用于计算利息支出
2. 银行贷款条件 (Kreditkonditionen)
等额本息 Annuität
%
%
每月房贷还款额 (Bankrate):
1.375,00 €
其中利息 875 € + 本金 500 €
3. 租金收益与房东自付成本 (Miete & Kosten)
现金流核心
€/月
年租金总额: 15.000 €
€/月
不可转嫁租客
€/月
不可转嫁租客
4. 建筑折旧 (AfA) 与所得税冲减
%
土地不折旧，仅建筑折旧
依据德国现行税法标准
%
在德高薪白领与自雇人士通常处于 42% 边际税率区，房产负向账面损失可全额对冲主业收入！
投资回报率三维评估 (Rendite)
无死角评估毛租金回报率
0.00 %
Brutto-Rendite
实际净回报率
0.00 %
Netto-Rendite
杠杆
自有资金回报率
0.00 %
EK-Rendite
租金乘数 (Vervielfältiger): 23.3 倍
还款结清年限: 约 26 年
月度真实到手现金流 (Cashflow)
税前月结 vs 享受 AfA 退税后的真实自付
税前月度现金流 (vor Steuer)
0 €
租金 - 房贷月供 - 自付杂费
最终自付
税后真实月自付 (nach Steuer)
0 €
扣除税务局退税后的月度自掏
每年税务局退税对冲明细 (Steuervorteil Anlage V)
+ 0 € / 年
建筑物年折旧额 (AfA):
5.250 € / 年
首年房贷利息支出 (Zinsaufwand):
10.500 € / 年
房东自付杂费支出:
1.380 € / 年
账面税收盈亏 (Zu versteuerndes Einkommen aus V&V):
- 2.130 € (账面亏损)
顾问实战点评 (Vermögensaufbau)
10 年资产净值与租客还贷积累预测
房产稳步沉淀本金
IHK 官方持牌房贷与投资顾问 (§ 34i & § 34c)
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