房东租客物业杂费年终结算生成器 (Nebenkostenabrechnung)
专为在德华人房东与物业管理者打造：完整符合德国联邦法院 (BGH) 对物业费账单的形式与实体要求。包含 17 项法定物业杂费分摊、暖气费分割（HeizkostenV），支持分别生成 🇩🇪 德文正式公函版（交付德国租客与税局）与 🇨🇳 中文规范账单版（对账与留档），并强制生成 税务局要求的 § 35a EStG 人工工本费抵税证明（租客凭此可在德国个税中最高直接抵扣 4.000 € 家政费与 1.200 € 维修工费）。
1. 房东、租客与结算期 (Stammdaten)
信息将直接体现在德文账单函件顶部2. 物业常规杂费细项录入 (Betriebskosten nach BetrKV)
根据德国《物业费条例》(BetrKV § 2) 分项录入整栋建筑实际发生的费用，系统依据分摊钥匙自动计算租客分摊额。
| # | 费用细项 (Kostenart gem. BetrKV) | 整栋总费用 (€) | 分摊钥匙 (Verteiler) | § 35a 税务抵扣属性 (Lohnanteil) | 租客分摊金额 (€) | 操作 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 常规物业杂费小计 (Zwischensumme Betriebskosten) | 0,00 € | 含 § 35a 人工可抵税总额: 0,00 € | 0,00 € | |||
3. 供暖与热水费 (Heiz- und Warmwasserkosten)
依据德国《供暖费条例》(HeizkostenV) 或第三方热计量公司账单
请直接查看专业计量公司出具的单户《Heizkostenabrechnung》上的最终应付数字。
供暖及用电能耗已由租客直接与市政能源公司（Stadtwerke / E.ON 等）签约结算，房东在此无需预收或代收暖气能耗。如房东本年支付了供暖设备年检（Heizungswartung），可在此下方单独录入工匠人工费并生成 § 35a 抵税。
4. 预付款扣减与最终结算结果 (Abrechnungssaldo)
自动对冲已缴月供杂费Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025
Abrechnungszeitraum: 01.01.2025 bis 31.12.2025 (Mietdauer: 12 Monate)
1. Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel | Gesamteinheit | Ihre Einheit | Ihr Anteil (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Zwischensumme Betriebskosten: | 0,00 € | 0,00 € | |||
2. Heizung und Warmwasser (§ 2 Nr. 4-6 BetrKV / HeizkostenV)
3. Abrechnungsergebnis & Saldo
Steuerliche Bescheinigung gemäß § 35a EStG
Zur Vorlage bei Ihrem zuständigen Finanzamt für die Einkommensteuererklärung 2025
In den oben abgerechneten Betriebskosten sind folgende reine Arbeits- und Lohnkosten (ohne Materialkosten) enthalten, die gemäß § 35a EStG zur direkten Minderung der Einkommensteuer geltend gemacht werden können:
| Dienstleistung / Handwerkerleistung | Steuerkategorie (§ 35a) | Lohnkosten Liegenschaft | Ihr anrechenbarer Anteil (€) |
|---|---|---|---|
| Gesamtsumme anrechenbare Lohnaufwendungen (§ 35a EStG): | 0,00 € | ||
• Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG): Anteilig 0,00 € (20 % direkte Steuerabzugsfähigkeit, max. 4.000 €/Jahr).
• Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG): Anteilig 0,00 € (20 % direkte Steuerabzugsfähigkeit, max. 1.200 €/Jahr).
• Bestätigung des Vermieters: Die Aufwendungen wurden unbar per Banküberweisung beglichen. Die Originalbelege und Rechnungen liegen dem Vermieter vor und können bei Bedarf eingesehen werden.
Hinweis gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB: Einwendungen gegen diese Abrechnung sind dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang dieser Abrechnung in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einsichtnahme in die Originalbelege kann nach vorheriger Terminabsprache gewährt werden.